I en totalentreprise utvikler byggherren en funksjonsbeskrivelse for prosjektet. Konkurransegrunnlaget består av funksjonskrav, romprogram, referansebygg, konkurranseregler og lignende, eventuelt supplert med tegninger/skisser.
Varianter
Funksjonsbeskrevet
Byggherren har beskrevet funksjonene i prosjektet med ønsket standard og eventuelle spesielle krav, men det er ikke prosjektert før entreprenøren anskaffes.
Byggherreutviklet prosjekt
Byggherren har fra sin funksjonsbeskrivelse fått utviklet et skisse- eller forprosjekt.
Det blir en del av konkurransegrunnlaget, og konkurrentene får beskjed om hvor mye av det tegnete prosjektet som kan fravikes ved alternative forslag.
Omvendt totalentreprise
I tillegg til underlaget i en funksjonsbeskrevet totalentreprise defineres et tak for entreprisekostnad/budsjettet. Byggherren kan som en del av konkurransegrunnlaget be konkurrentene komme med tilbud på tillegg eller fradrag i forhold til definert tak for entreprisekostnad/budsjett.
Byggherrens oppgaver
- Organisere en styringsgruppe med representanter for egen administrasjon, brukere, bestiller og eiendomsavdeling. Ferdigstille program for bygg og for konkurranse.
- Følge opp arbeidene gjennom egen eller innleid byggeleder.
Viktig
- Byggherren må sikre en god tidligfase i egen organisasjon for å fastsette prosjektets funksjoner, form og kvaliteter slik at konkurransegrunnlaget er entydig
- Begrense behovet for endringer før bygget eller anlegget er overtatt.
Fordeler
- Entrepriseformen krever mindre arbeidsinnsats på byggherresiden enn utførelsesentreprise.
- Entrepriseformen gir en bedre oversikt over kostnader i prosjektet på et tidlig tidspunkt.
- Byggherren får færre, som oftest en, kontraktspartner å forholde seg til.
Ulemper
- Dersom byggherren må gjøre endringer underveis, er det ikke enhetspriser og lignende å legge til grunn for beregningen av kostnad. Byggherren må da selv ha oversikt over og kunne vurdere grunnlaget entreprenøren gir for sine endringstilbud.
Byggherren har selv liten innflytelse på planlegging, fremdriftsstyring og prioriteringer i utførelsesfasen. Du er derfor avhengig av å få inn totalentreprenører som er gode på styring av utførelse. Konkurransegrunnlagets kvalifikasjons- og tildelingskriterier er derfor avgjørende.