Detaljprosjektering i bygg- og anleggsprosjekter

Enkelte deler av et bygg eller anlegg er viktigere å detaljere enn andre, for eksempel vanskelige overganger mellom vegg og tak, eller parkeringsplasser med membraner. 

Hvis risikoområder ikke er godt detaljert og beskrevet i konkurransegrunnlaget, risikerer du problemer i byggeperioden. Du bør derfor i starten av detaljprosjektet avklare hvilke detaljer som skal fokuseres, og følge opp fremdriften på detaljeringen av dette særskilt. Inkludér gjerne i tildelingskriteriene at leverandør skal konkurrere på hvordan de skal håndtere eller løse dette.

Hvis det er en byggherrestyrt entreprise må du I detaljprosjektet begynne å vurdere hvilken konkurransestrategi du skal bruke i prosjektet. Her må du vurdere marked og sannsynligheten for å få tilbud opp mot ønsket om å ha et kontrollerbart antall kontrakter å følge opp i byggeperioden. Hvis prosjektet er en totalentreprise vil konkurransestrategien for gjennomføringsfasen også inkludere prosjektering. Enkelte byggherrer vedtar egne byggherrestrategier med et maksimalt antall kontrakter for byggeprosjekter.

Konkurransestrategien bør også medvirke til at lokale eller mindre aktører også kan gi tilbud.

Med tanke på LCC fortsetter arbeidet med detaljering og spesifisering av bygget er spesielt brukertilpasninger, materialvalg og utstyr fremdeles under utvikling. I denne fasen starter ofte sideprosjektet «Brukerutstyr» som normalt går parallelt med byggeprosjekt, men med eget investeringsbudsjett som styres av brukerorganisasjonen. Prosjektet omfatter inventar for brukerne, både møblement og teknisk inventar.

Eksempler på detaljeringer i detaljprosjekt som vil spille inn på driftskostnader, og følgelig LCC: 

• Valg av overflater med tanke på renhold og robusthet (se DFØs film 7 om renhold). Aktiviteter og driftstid er premissgivere for valg av overflater. Bruk av mange ulike materialer om hverandre kan være krevende å renholde, da renholdsmetode, -materiell og –utstyr avhenger av materialvalget. 
• Møbleringsplaner og valg av møbler mtp renhold og robusthet (se DFØs film 7 om renhold). Mange offentlige bygg, og spesielt med flerbruk og ulike funksjoner i samme rom, kan føre til høy bruksslitasje på møbler på grunn av høy bruk og jevnlig ommøblering. 
• Bruk av planter i innemiljø. Planter medfører både behov for vanning, stell, utskifting og støvtørking i driftsfasen. Samtidig bidrar de til et bedre innemiljø og –klima.
• Utendørsanlegg
  • Utforming av adkomstveier og trafikkflyt har en konsekvens for blant annet renhold og snømåking.
  • Beplantning kan være krevende å holde vedlike gjennom levetiden.
  • Idretts- og lekeplassutstyr, krever spesiell oppfølging og er underlagt egne sikkerhetsforskrifter. 

Videre i produksjon/bygging og ved innkjøp av spesielt tekniske anlegg, vil anleggene gi ulike service- og vedlikeholdskostnader. Leverandør av tekniske anlegg har gjerne opsjoner på serviceavtaler, og i garantier kreves det ofte at leverandør gjør service på anlegget. Ekstradeler og utskiftningsintervaller for enkelte komponenter i de tekniske anleggene kan utgjøre prisforskjeller som for eier i bruksfasen. Dette er en kostnadskomponenter som bør vurderes før innkjøp gjøres. Behov for programvare og lisenser til software er også en kostnadskomponent som først belastes i bruksfasen, men som bør være kjent og en del av beslutningsunderlaget ved innkjøp.

Detaljeringen gir et nytt grunnlag til oppdatering av FDVU-budsjett, og endelig FDVU-budsjett bør deles med driftsorganisasjonen før overlevering.

Samtidig med kontraktstrategi og detaljprosjektering bør du også begynne å avklare behov for anskaffelser av løst inventar.

Det samme gjelder eventuelle drifts- og vedlikeholdsavtaler og serviceavtaler. Langsiktig planlegging av drift og vedlikehold er viktig for å gi bygget eller anlegget lengre levetid og forutsigbare vedlikeholdskostnader.Opplæring av egen driftsorganisasjon bør legges inn i kontraktene.

Vi anbefaler at serviceavtaler for ulike anlegg er en del av anskaffelsen av selve anlegget. Dersom dette ikke planlegges som en anskaffelse, kan du risikere å få en leverandør av anlegget og en annen leverandør som skal utføre service og vedlikehold. Dette kan gi problemer når det kommer til reklamasjonsrettigheter.