Leigekontrakt - leige av eigedom

Husleigelova regulerer leigeforhold, men du bør ha ein skriftleg leigekontrakt som viser kva leigetakar og utleigar har avtalt av rettar og plikter for det konkrete leigeforholdet. Leigekontrakten bør i størst mogleg grad vere balansert.  Det vil seie at den ikkje hovudsakeleg gir rettar til den eine parten, medan den andre parten berre har plikter.

Anbefalte leigekontraktar

Vi anbefaler offentlege leigetakarar å nytte avtalen som ligg i vår dokumentpakke som utgangspunkt. Avtalen er utvikla av Statsbygg og nettverk for offentlege leigetakarar. Avtalen er basert på bransjens eigen standardavtale, med tillegg og endringar som gjer den eigna for offentlege leigetakarar. Du må likevel vurdere innhaldet i avtalen opp mot ditt behov.

Avtalen tar vare på interessene til både leigetakar og utleigar.

Tenestenivåavtale

Viss du ønsker å kontraktsfeste tydelege prestasjonskrav til tilleggstenestene du kjøper, kan ein tenestenivåavtale, også kalla SLA-avtale, vere aktuell. Avtalane viser kva servicenivå utleigar og leigetakar er einige om på tilleggstenesta og korleis dette skal målast. Ein tenestenivåavtale kan inngå som ein del av leigekontrakten.

Betre miljøprestasjon?

Viss marknadsundersøkinga viser at tilbydarane i marknaden ikkje har så godt miljønivå på bygga sine som du kunne tenke deg, kan du legge opp til å gjere miljøstandarden høgare undervegs i leigeperioden, på ein kontrollert måte. Eigedomsbransjen har utvikla malar for grøne leigeavtalar, tilpassa deira standard leigeavtale for næringsbygg. Desse malane må dermed tilpassast den leigekontrakten som inngår i DFØ si dokumentpakke for leige av eigedom.  Du kan også bruke kriterievegvisar for miljøvenleg leige av eigedom for å få gode forslag til kvalifikasjonskrav og tildelingskriterier med miljø.

Møte med utleigar

I leigekontrakten bør det vere ført opp at du skal ha møte med utleigar, og kor mange gonger i året dette skal skje. I tillegg bør det stå kven som har ansvaret for å kalle inn til desse møta og kven som skal delta på møta. Det kan til dømes vere at verneombod og andre representantar for arbeidstakarane i din organisasjon ønsker, og har rett til, å vere med på desse møta.

Leigeavtalen er eit forhandlingsgrunnlag

Malen for leigeavtale som ligg i dokumentpakka inneheld forslag til endringar av bransjens standard leigeavtale. Likevel er det viktig at du som leigetakar går gjennom avtalen og gjer deg opp ei meining om kva du ønsker i avtalen. Du må lage deg eit forhandlingsgrunnlag. Ver merksam på at det du ønsker deg vil påverke prisen for leigeforholdet og ditt forhold til utleigar. Du må derfor prioritere det som er viktigast for deg. Punkta under gir nokre aktuelle moment.

• Kva ytingar bør verte dekt av høvesvis leiga og felleskostnadane?
• Korleis bør felleskostnadane verte fordelt mellom dei ulike leigetakarane i bygget?
• Kor lenge ønsker du at leigekontrakten skal vare?
• Skal kontrakten kunne forlengast, og i så fall på kva vilkår? Skal det vere mogleg å seie opp leigekontrakten i leigeperioden anten mot vederlag eller vederlagsfritt?
• Leigeavtalen inneheld ein omorganiseringsklausul som gir deg som leigetakar moglegheit til å gå ut av avtalen ved ei offentleg bestemt omorganisering. Utleigar vil då i nokre tilfelle krevje rett til ein form for økonomisk kompensasjon, t.d. ei avbestillingserstatning der ein betaler ein kompensasjon rekna ut frå kor lang tid som er att av leigeperioden.
• Kven skal betale for oppgradering av leigeobjektet som skuldast nye offentlegrettslege krav, t.d. nye krav til universell utforming.
• Kven av partane skal vedlikehalde leigeobjektet? Kor ofte og korleis skal dette skje?
• Skal husleiga indeksregulerast? I så fall når, og til kva indeks?
• Kva rettar vil du som leigetakar ha viss leigeobjektet har manglar i forhold til kontrakten? Vil du til dømes ha moglegheit til å halde tilbake leige?
• Kva skjer når leigeforholdet tek slutt? Kva stand skal leigeobjektet vere i når du leverer det frå deg? Til dømes er det vanleg å avtale ei førebuande fråflyttingsbefaring med utleigar seinast eitt år før leigeavtalen går ut. Då kan ein avklare kva ting som skal utbetrast eller tilbakeførast før utflytting, og kva som skal stå att i lokalet av faste installasjonar.
• Er det i orden at utleigar gjennomfører visningar medan du framleis er leigetakar?
• Er verksemda di mva-pliktig? Meirverdiavgift (mva) er eit komplisert tema ved leigeforhold og særleg når offentlege verksemder leiger. Dette fordi mange offentlege verksemd ikkje er mva-pliktige. Det er fleire ulike løysingar på dette, t.d. at leigetakar betaler ein mva-kompensasjon til utleigar fordi utleigar ikkje får trekt frå mva i sin rekneskap. Vi anbefaler uansett at du tar kontakt med ein ekspert på mva for å sikre at leigekontrakten gir bestemmingar som passar for akkurat ditt leigeforhold.