Bearbeiding av valgt konsept
Du skal konkretisere og detaljere det valgte bygg og anleggskonseptet tilstrekkelig til å kunne begynne med byggearbeidene. Dette innebærer i et skisseprosjekt og et forprosjekt - med ulik detaljeringsgrad.
Konkretisering
Du har valgt hvilket konsept som best løser behovet og nå skal innholdet detaljeres. Du skal oppdatere kostnadsestimatet som er grunnlaget for om prosjektet skal endelig realiseres eller ikke. Hvilken gjennomføringsmodell du har valgt avgjør hvor mye som prosjekteres før du kontraherer entreprenør.
Livssykluskostnader (LCC) i bearbeiding av valgt konsept
I denne fasen er tomt og konsept valgt.
I skisseprosjektet skal bygningsform og plassering på tomt optimeres. Muligheten for optimering er større jo mindre detaljert eksisterende reguleringsplan er for byggehøyder, fotavtrykk og volum.
Med stor frihet kan vi for eksempel optimere plassering av bygg basert på grunnforhold. Dette kan ha til dels stor betydning for investeringskostnadene. Uteområdene påvirkes også av plassering på tomt. Videre vil muligheten for fremtidig påbygg/ tilbygg påvirkes av byggets plassering på tomt, med andre ord påvirke byggets elastisitet.
Plasseringen kan også ha betydning for driftskostnadene. Vanskelig tilkomst til fasader kan for eksempel fordyre vedlikehold av fasader og utvendig vindusvask. Før plassering på tomt besluttes bør det gjøres en overordnet LCC-beregning av ulike plasseringsalternativer.
Det viktig er å få frem differansen i investeringskostnad og/ eller driftskostnad ulike plasseringer medfører. Ulike plasseringer kan også gi muligheter for økt utnyttelse og slik sett ulikt inntektspotensial dersom deler av en tomt kan skilles ut og selges eller det kan bygges mer på tomten som enten kan leies ut eller gjøre at øvrige leiekontrakter kan sies opp eller andre eide bygg kan selges.
Når bygget er plassert på tomten optimeres bygningsform. Større etasjehøyder gir mulighet til enklere plassering av og færre potensielle kollisjoner mellom tekniske systemer.
Det kan også gi mulighet for tekniske mellometasjer som kan gjøre drift, vedlikehold og utskifting av tekniske systemer mer effektivt. Det åpner også for større ombyggingsmuligheter og økt fleksibilitet i byggets levetid.
Bygningsform har betydning for energibruk og lysforhold. Ikke minst har bygningsformen betydning for logistikk for brukerne av bygget – både kjernevirksomheten og driftsorganisasjonen.
LCC-vurderinger knyttet til bygningsform er vist i film nr. 2 i DFØs basiskurs om LCC.
Arealeffektivitet påvirker LCC mye. Følgende vurderinger bør gjøres:
- Brannkonseptets betydning, både med tanke på krav til areal til rømningsveier, men også muligheten til å dele opp bruken av en hel etasje
- Logistikkarealer, som trapper, heiser og korridorer
- Romløsninger, som cellekontor versus åpent landskap
- Fasadevalg og hvilken påvirkning dette har på både dagslys, og derigjennom romløsninger, og tykkelse på yttervegger som igjen påvirker brutto-/ nettofaktor
- Energikrav og energisystem, som igjen påvirker isolasjonstykkelse, areal til energisystemer i bygget og følgelig brutto-/ nettofaktor
- Behov for fremtidig ombygging og alternativ bruk (fleksibilitet/ generalitet)
LCC-vurderinger knyttet til disse vurderingene er vist i film 3, 4, 5 og 6 i vårt basiskurs om LCC.
Hvem som har ansvar for de ulike vurderingene følger av gjennomføringsmodell. I OPS med finansieringsansvar og design/ pris med driftsansvar har leverandør ansvar fra og med plassering av bygg på tomt.
Med samspill som gjennomføringsmodell har normalt byggherre ansvaret for plassering på tomt, mens byggherre og leverandør sammen har ansvaret fra og med optimering av bygningsform.
I totalentreprise uten samspill og byggherrestyrte entrepriser har byggherre normalt ansvar for alle vurderingene beskrevet over.
Konkretisering innebærer å:
- kontrahere entreprenør om du har valgt totalentrepriser.
- ferdigstille reguleringsplaner, rammesøknader og eventuelle konsekvensutredninger før spaden kan setter i jorda.
- Konkretisere og verifisere brukerbehovene. Disse skal inkluderes i utredning av funksjoner og løsninger med nødvendig detaljeringsgrad for å lage grunnlag for romprogram og forprosjektdokument. Still krav som legger til rette for funksjonstesting.
- Sjekke at en preanalyse av levedyktighet er gjennomført i henhold til krav og at eventuelle avvik er meldt inn.
- Få på plass et mer detaljert kostnadsestimat for investering og drift. Sørg for at prøvedrift kommer med i kontraktene.
- Verifisere lønnsomhetsanalyse og årskostnadsberegning.
- Oppdatere gjennomføringsstrategi inkludert overleverings- og risikohåndteringsstrategier.
- Kontrahere eventuelle tredjeparts-konsulenter, og vurdere forsknings- og utviklingsmuligheter.
- Vurdere byggestrategi (eventuelt prefabrikasjon) og byggbarhet.
- I større offentlige prosjekter vil KS2 måtte gjennomføres før endelig beslutning om bygging fattes.
- Følge opp relevante interessenter, med høringsfrister og dialog, men husk at jo lenger ut i prosjekteringen endringer forekommer jo mer kostbare og kritiske konsekvenser kan påløpe.
- Planlegge sikker og etisk produksjon og huske å utvikle SHA-plan.