Forprosjekt bygg og anlegg
Du skal videreutvikle funksjonell og fysisk struktur fra skisseprosjektet. Brukerkrav og tekniske krav må være på et tilstrekkelig detaljert nivå til at omfang, budsjett og kvaliteter kan defineres.
Vanlige aktiviteter
Med basis i skisseprosjektet skal oppdragsgiver ferdigstille tegninger og kvalitetssikre beskrivelser. Programmet detaljeres til romnivå, løsninger kontrolleres slik at du er trygg på at prosjekt kan realiseres. Her skal du utvikle prinsippene for tekniske løsninger og krav med realistiske strategier og planer slik at du kan ta endelig beslutning om iverksetting på et riktig grunnlag.
Det lages modeller/tegninger som representerer de viktigste valgene for prosjektet. Prosjekteier skal klarlegge konsekvenser av tiltaket, og bekrefte kontraktstrategien, inkludert valg og prioritering av styringsparametere. Dette gir grunnlag for endelig beslutning om investering, kostnadskalkyle, finansieringsplan, kontrakts- og organisasjonsstruktur og er grunnlag for en oppdatert kontraktstrategi.
Beslutning om videreføring av et prosjekt vil som regel innebære at det også blir gitt klarsignal for innsending av søknad om rammetillatelse. Da kan detaljprosjekteringen foregå parallelt med saksbehandling hos plan- og bygningsmyndighetene i kommunen.
Tekniske løsninger
Krav til tekniske løsninger må være på et slikt detaljnivå at omfang, kvaliteter og budsjett kan bli definert. Det vanlige er at alle dokumenter defineres ned på to- sifret nivå i henhold til bygningsdelstabellen. Kalkylene detaljeres og kvalitetssikres.
Brukermedvirkning
De fleste forprosjekter skal godkjennes i et arbeidsmiljøutvalg (AMU), og da må løsningene være forankret hos brukerne. Ettersom brukerne nå får bedre og mer detaljerte tegninger å forholde seg til, vil brukermedvirkningen kunne bli mer reell. Det bør derfor arrangeres møter med representanter for brukerne på dette stadiet. Simuleringer i bygningsinformasjonsmodeller (BIM) kan gi et mer realistiske inntrykk av foreslått konsept enn analoge tegninger.
LCC i forprosjekt
Før valg av bygningssystemer, bygningsdeler og materialer bør det gjennomføres en LCC-analyse. Det bør gjøres en alternativsvurdering av viktige enkeltstående bygningsdeler og en vurdering av hvordan alternativet påvirker prosjektet som helhet.
LCC-analysene vil ikke lenger være basert på nøkkeltall på kvadratmeternivå, men i større grad avhenge av de bygningsdeler og –komponenter som velges. Hver bygningsdel/ -komponent har en gitt levetid og det er ofte krav om jevnlige servicer iht. gjeldende lovverk. Dette gir variasjoner i FDVU-kostnadene og tidligere beregninger per kvadratmeter må nå detaljeres.
Et eksempel kan være valg og utforming av ventilasjonssystem. En optimering av ventilasjonssystemet kan for eksempel være å øke etasjehøydene noe og sikre færrest mulig vinkler på ventilasjonskanalene for å maksimere ytelsen. Samtidig vil økte etasjehøyder øke bygningsvolumet og følgelig investeringskostnadene for bygget. Det kan også gi konflikter med reguleringsplaner som gir maksimale byggehøyder. For høye bygg kan en økning av etasjehøyden gjøre at man må redusere bygget med en eller flere etasjer, noe som gir lavere arealeffektivitet. For bygg på få etasjer vil økt etasjehøyde ikke være et alternativ om det kommer i konflikt med byggehøyder i reguleringsplanen. En separat LCC-analyse for en gitt ventilasjonsløsning kan vise at løsning x er mest lønnsom, mens når løsningen ses i sammenheng med øvrige løsninger kan løsning y være mest lønnsom.
Renhold er den største enkeltposten i fremtidige FDVU-kostnader. Det å sikre renholdsvennlige løsninger, som for eksempel mange og store nok renholdssentraler for lagring av renholdsmaskiner og renholdsmateriell, korridorbredder som muliggjør maskinelt renhold, vegghengte toaletter, enhetlig gulvbelegg og renholdsvennlige overflater, vil ha stor betydning for renholdskostnadene. Beslutninger som påvirker renholdseffektiviteten, som bredde på korridorer og plassering av renholdssentraler, tas ofte tidlig i forprosjekt. Også materialvalg gjøres til dels i forprosjekt, enten gjennom funksjonsbeskrivelser eller detaljbeskrivelser. Løsninger for effektivt renhold bør derfor være et oppfølgingspunkt gjennom hele forprosjektet.
Aktuelle LCC-vurderinger i skisse- og forprosjektet er vist i film 4, 5, 6 og 7 i Basiskurs om LCC. Hvem som gjennomfører vurderingene avhenger av gjennomføringsmodell. Leverandør vil normalt være ansvarlig for disse vurderingene med OPS, design/ pris med driftsansvar og samspill. Avhengig av hvor detaljert grunnlag entreprenør kontraheres på i hhv. totalentreprise og byggherrestyrte entrepriser vil det variere om det er byggherre, med rådgivere, eller entreprenør som er ansvarlig for disse vurderingene. I utgangspunktet anbefales det at entreprenør kontraheres basert på funksjonskrav slik at entreprenør kan gi sine forslag til optimale løsninger for bygningsdeler, -systemer og materialvalg, inkludert LCC-analyser.
Det kan også være LCC-krav i sertifiseringsordninger.
Miljøhensyn
I forprosjektet skal du beskrive konkrete løsninger for å nå mål og krav for miljøområdet. Blant annet bør du beskrive:
- Arealeffektivitet og fleksibilitet.
- Materialvalg og deres miljøeffekter.
- Fasadeløsninger.
- Krav til bygningsfysiske løsninger.
- Endelig valg av energiforsyning dersom dette ikke allerede er fastsatt.
- Tekniske løsninger som ventilasjon, kjøling, belysning, styringssystemer mv.
Kontroll av prosjektert materiale
Et godt prosjekteringsgrunnlag er viktig for en effektiv gjennomføring av detaljprosjektet. Et godt gjennomarbeidet forprosjekt vil også forebygge uforutsette omprosjekteringer, og minske faren for overskridelser senere i prosjektet.
Det er derfor meget viktig å følge opp prosjekteringen. For å sikre best mulig resultat kan du engasjer mange en egen prosjekteringsleder til prosjekteringsgruppen, som er uavhengig av gruppelederen.
Det bør sikres en tverrfaglig kontroll av prosjektert materiale. Uavhengig kontroll av en tredjepart anbefales.
Sluttresultat: Godkjent forprosjekt
Et ferdig forprosjekt. Dette legges gjerne fram for politisk eller administrativ behandling med forslag til vedtak. Ved totalentreprise har du også anskaffet entreprenør før detaljprosjekteringen starter.
- Ferdig forprosjekt
- Reguleringsplan
- Rammesøknad
- Konsekvensutredning. Større offentlige prosjekter: KS2
- BIM-strategi
- Sikre god oppfølging av prosjekteringen. Engasjer gjerne en egen prosjekteringsleder.
- Sikre tverrfaglig kontroll av det prosjekterte materialet underveis i prosessen. Uavhengig kontroll av en tredjepart anbefales.
- Be om løpende rapportering fra arkitekter og rådgivere på hva som er utført av dokumentlevering og ytelser.
- Kontroller at det leverte materialet oppfyller krav i ytelsesbeskrivelser og kvalitetsplaner.
- Sørg for at mål og krav til samfunnsansvar blir innfridd med de foreslåtte prosjekterte løsningene.